FAQ

Для иностранных граждан, заинтересованных в приобретении недвижимости в Таиланде, доступны различные формы владения собственностью, каждая из которых имеет свои особенности и нюансы. Среди наиболее распространенных вариантов — это лизхолд (leasehold), или пролонгируемая долгосрочная аренда, и фрихолд (freehold), предполагающий приобретение в собственность в кондоминиуме, аналогично праву собственности в Российской Федерации.

Эти варианты предоставляют иностранным гражданам гибкие возможности для инвестиций в недвижимость Таиланда.

В мире недвижимости Таиланда существует уникальная форма собственности, известная как leasehold, которая часто описывается как «покупка в аренду». Это не стандартное владение недвижимостью, а скорее долгосрочная возобновляемая аренда, при которой покупатель фактически приобретает право пользования недвижимостью на срок до 30 лет с возможностью последующего продления на тот же срок.

Данный вариант особенно привлекателен для инвесторов и тех, кто желает сдавать недвижимость в аренду или перепродать её после завершения строительства. Leasehold предлагает более гибкие и доступные условия в сравнении с freehold, особенно в ситуациях, когда долгосрочное владение не является приоритетом.

Когда речь идет о покупке недвижимости в Таиланде, важно понимать разницу между двумя основными формами владения: Freehold (фрихолд) и Leasehold (лизхолд).

Freehold: Полная Собственность на Неограниченный Срок

• Под Freehold понимается абсолютная собственность на недвижимость, регулируемая Законом «О кондоминиумах»
• Она предоставляет владельцу право на неограниченное владение, возможность перепродажи, дарения или передачи по наследству.
• При этом не имеет значения, кто был предыдущим владельцем.
• Стоимость фрихолда обычно выше, чем лизхолда, с налогами на регистрацию в размере 3−6% от стоимости объекта.

Leasehold: Долгосрочная Аренда с Ограниченными Правами

• Leasehold означает долгосрочную аренду, регулируемую Гражданским и Коммерческим кодексом.
• Срок владения и распоряжения ограничен, в среднем, 30 годами, с необходимостью продления договора каждые 30 лет.
• Недвижимость можно перепродать, подарить или оформить в завещании.
• Налог на регистрацию составляет 1,1% от стоимости объекта, и существует упрощенная система оплаты при переводе средств из-за рубежа.
• Важно учитывать, что юридически недвижимость не считается собственностью, и ее не нужно указывать в декларации.

Преобразование лизхолда в фрихолд — сложный процесс, подчиняющийся строгим законодательным ограничениям. Иностранцам разрешается владеть недвижимостью, но не землёй, за исключением специальных случаев, например, через инвестиции в экономику страны. Процесс требует юридической консультации и тщательного изучения таиландского законодательства.

Рассмотрим 3 варианта:

1. Через инвестиции: Иностранец инвестирует в экономику Таиланда сумму, установленную таиландскими законами (например, через покупку государственных облигаций или инвестиции в определенные проекты). После одобрения инвестиции иностранец получает право купить землю и преобразовать лизхолд в фрихолд.

2. Через юридическое лицо: Иностранец создаёт компанию в Таиланде, которая владеет землей. Эта компания должна соответствовать определенным требованиям, например, большинство акций должны принадлежать таиландцам. Иностранец может владеть долей в компании и таким образом обходить ограничения на прямое владение землей.

3. Через брак с гражданином Таиланда: В некоторых случаях иностранец, состоящий в браке с гражданином Таиланда, может приобрести землю в фрихолд. Однако земля должна быть зарегистрирована на имя таиландского супруга, и нужно подтвердить, что средства на покупку принадлежат гражданину Таиланда.

Эти примеры демонстрируют, что хотя прямое преобразование лизхолда в фрихолд часто недоступно иностранцам, существуют альтернативные пути, позволяющие обойти эти ограничения.

Покупка недвижимости в Таиланде сама по себе не предоставляет иностранным гражданам права на получение гражданства или вида на жительство в стране. Это распространенное заблуждение среди инвесторов и потенциальных покупателей.

Однако, если объем инвестиций иностранца в экономику Таиланда, включая покупку недвижимости, превышает 10 миллионов батов, возможно получение долгосрочной инвестиционной визы (типа IB). Эта виза выдается на один год с возможностью ее регулярного продления, пока иностранец остается владельцем недвижимости. Кроме того, члены семьи инвестора также могут претендовать на получение аналогичной визы при условии подтверждения родственных связей.

Чтобы претендовать на инвестиционную визу, необходимо соответствовать следующим критериям:

• Стоимость приобретенной недвижимости должна составлять не менее 10 миллионов батов.
• Все объекты недвижимости должны быть куплены на первичном рынке, то есть напрямую у застройщика.
• Форма владения недвижимостью может быть как собственность, так и долгосрочная аренда.
• Недвижимость должна быть полностью оплачена и зарегистрирована на имя иностранца.
• Наличие действующей тайской неиммиграционной визы.

Таким образом, инвестиции в недвижимость могут стать путем к получению долгосрочной визы в Таиланде, но не являются прямым путем к гражданству или постоянному виду на жительство.

При оформлен квартиры в Таиланде, покупатели должны быть осведомлены о ряде налоговых и юридических аспектах. Важным документом, подтверждающим право собственности, является «Чанот», который содержит всю информацию о недвижимости и данных владельца. Для недвижимости на вторичном рынке, в чаноте также указаны данные предыдущих владельцев. Кроме того, владелец получает «Табиен Бан» или книгу регистрации дома.

Налоги и сборы при покупке недвижимости Freehold включают:

1. Transfer Fee (Налог на переход права собственности): Составляет 2% от стоимости недвижимости. Этот налог часто делится между покупателем и продавцом, но точные условия зависят от договоренностей сторон.

2. Stamp Duty (гербовый сбор): Размер этого сбора составляет 0,5% от оценочной стоимости объекта. Однако, если недвижимость продается в течение первых пяти лет владения, то вместо гербового сбора применяется специальный предпринимательский налог.

3. Special Business Tax (предпринимательский налог): Применяется при продаже недвижимости в течение первых пяти лет владения и составляет 3,3%.

4. Налог с Оборота: Этот налог составляет 1% от стоимости объекта.

5. Налоги и сборы при покупке недвижимости Leasehold включают:

• Налог на регистрацию аренды составляет 1% от оценочной или фактической стоимости (в зависимости от того, что выше), обычно оплачивается покупателем.
• Гербовый сбор для leasehold составляет 0,1% от фактической стоимости, обычно оплачивается продавцом.

Эти налоги и сборы являются неотъемлемой частью процесса покупки недвижимости в Таиланде и должны быть учтены каждым потенциальным покупателем.

Получение ипотечного кредита в Таиланде иностранными гражданами действительно возможно, но процесс может быть довольно сложным. Доступ к ипотечным кредитам обычно ограничен для иностранцев, официально не работающих в Таиланде. Ключевыми факторами, влияющими на возможность получения кредита, являются наличие разрешения на работу и стабильный доход.

Основные Требования:

• Для иностранных граждан, желающих взять ипотеку, необходимо иметь разрешение на работу в Таиланде и подтвержденный стабильный доход.
• Как правило, ипотека предоставляется под залог недвижимости, которая не находится в лизхолде.

Дополнительные Условия в Некоторых Банках:

• В отдельных случаях банки могут добавить дополнительные требования, такие как наличие тайского супруга или даже требование тайского гражданства.

Эти условия могут значительно усложнить процесс получения ипотечного кредита для большинства иностранных граждан, поэтому важно тщательно изучить все доступные варианты и требования конкретных банков в Таиланде.

Сдача квартиры в аренду в Таиланде является вполне возможной, но требует от собственников соблюдения определенных условий:

1. Соблюдение Правил Кондоминиума:

• Важно убедиться, что правила кондоминиума, в котором находится квартира, разрешают сдачу в аренду.

2. Срок Аренды:

• Для сдачи квартиры на короткий срок, такой как через AirBnB, необходимо, чтобы кондоминиум имел отдельное управление, предназначенное для краткосрочной аренды. В противном случае рекомендуется сдавать жилье на срок более одного месяца.

3. Легальное Оформление и Уплата Налогов:

• Собственники обязаны оформлять арендные отношения в соответствии с законодательством Таиланда и уплачивать налоги с доходов от аренды.

Эти правила обеспечивают легальность и прозрачность сдачи квартиры в аренду, что помогает избежать юридических проблем и обеспечивает стабильный доход от аренды недвижимости в Таиланде.

Если вы являетесь собственником недвижимости в Таиланде и рассматриваете варианты ее сдачи в аренду, вам доступны несколько путей:

1. «Гарантированная программа» от застройщика:

• В этом случае застройщик или его управляющая компания берет на себя все заботы по сдаче недвижимости.
• Собственник получает заранее оговоренный процент от стоимости объекта (обычно 5−7%) ежегодно.
• Важно учитывать, что проживание на сдаваемой площади ограничено обычно 1−3 месяцами в году.

2. Самостоятельная сдача через онлайн-сервисы:

• Этот вариант подходит для тех, кто готов заниматься всеми аспектами аренды самостоятельно.
• Включает в себя поддержание недвижимости в хорошем состоянии, заботу о заселении арендаторов и другие необходимые процессы.
• Это может быть более трудоемким и менее пассивным способом получения дохода.

3. Сдача через надежных специалистов:

• Вы можете доверить управление своей недвижимостью профессиональной управляющей компании.
• Это избавит вас от всех операционных хлопот, связанных с арендой, и позволит получать доход, наслаждаясь при этом всеми преимуществами владения недвижимостью в Таиланде.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки, и выбор оптимального способа зависит от ваших личных предпочтений, целей и готовности участвовать в процессе управления недвижимостью.

В Таиланде, иностранные собственники квартир, сдающие их в аренду, обязаны уплачивать налоги согласно местному законодательству. Эти налоги включают:

1. Налог на доходы:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с дохода, полученного от аренды.

Ставка НДФЛ для иностранных граждан составляет 15% от дохода.

2. Налог на сдачу недвижимости в аренду:

• Дополнительно взимается налог на сдачу недвижимости в аренду, равный 12,5% от годовой арендной платы.

Допустим, иностранный собственник сдает квартиру в Таиланде за 30,000 бат в месяц. Годовой доход составит 360,000 бат.

• НДФЛ: 15% от 360,000 ฿ = 54,000 ฿.
• Налог на аренду: 12,5% от 360,000 ฿ = 45,000 ฿.
• Общий налог: 54,000 + 45,000 ฿ = 99,000 ฿.
• Декларация доходов: Необходимо подавать налоговую декларацию ежегодно, указывая доходы от аренды.
• Уплата налога: Налоги должны быть уплачены в соответствующие налоговые органы в Таиланде.

Иностранные собственники, сдающие недвижимость в аренду в Таиланде, сталкиваются с обязательством уплаты НДФЛ и налога на аренду. Важно своевременно рассчитывать и уплачивать эти налоги, чтобы избежать штрафов и других правовых последствий.